Federal Realty Investment Trust (FRT:NYSE) je uznávaným lídrom vo vlastníctve, prevádzke a prestavbe vysoko kvalitných maloobchodných nehnuteľností umiestnených predovšetkým na hlavných pobrežných trhoch od Washingtonu DC po Boston, San Francisco a Los Angeles.
Poslaním spoločnosti Federal Realty, ktorá bola založená v roku 1962, je poskytovať dlhodobý a udržateľný rast prostredníctvom investícií do husto osídlených a bohatých komunít, kde maloobchodný dopyt prevyšuje ponuku.
Covid-19
Táto situácia si priam vyžaduje samostatnú kapitolu. Pozrieme sa na to, ako spoločnosť zasiahol COVID 19. Každému je jasné, že spoločnosť a celý REIT sektor zasiahli zavedené reštrikcie proti šíreniu pandémie COVID 19, najmä ak sa jedná o uzatvorené obchody a prípadne znížené príjmy nájomníkov.
Spoločnosť najviac zasiahla pandémia v druhom kvatáli 2020, kde došlo k zníženiu príjmov z opakovaného nájomného na 72%. Situácia sa následne zlepšila a v januári 2021 sú príjmy z opakovaného nájomného už na 85%.
K 31. decembru 2020 bolo 92,2% nehnuteľností prenajatých a 90,2% obsadených (len dostupné nehnuteľnosti). Prenajaté percento je vyššie ako obsadené percento kvôli prenajatým priestorom, ktoré sú rekonštruované alebo čakajú na povolenie, a preto ešte nie sú pripravené na obsadenie. Toto číslo zahŕňa už aj nových nájomcov, ktorí si v roku 2020 prenajali priestory od spoločnosti. Stav v roku 2019: 94% nehnuteľností prenajatých a 92,5% obsadených a možno tu vidieť mierny pokles.
Príjmy spoločnosti
V priebehu roka 2020 spoločnosť predala tri nehnuteľnosti (vrátane obchodov The Shops at Sunset Place) a jednu budovu za celkovú predajnú cenu 186,1 milióna dolárov, čo viedlo k zisku 98,1 milióna dolárov.
V septembri 2020 došlo k nesplácaniu hypotekárneho úveru vo výške 60,6 miliónov dolárov na The Shops at Sunset Place. Preto dostala poplatok za znehodnotenie vo výške 57, 2milionů dolárov.
Na obrázku môžeme vidieť, tiež pokles tržieb o 100,3 miliónov dolárov čo je o 10% nižšie v porovnaní s rokom 2019. Tento pokles je prevažne zavinený znižovaním nájomného nájomcom z dôvodov uzatvorenia ich prevádzok.
Spoločnosť tiež splatila predčasne dlh vo výške 11,2 miliónov dolárov.
Dividendový výnos: 3,86%
V roku 2020 mala spoločnosť približne 2 800 komerčných lízingov a 2 700 rezidenčných lízingov, ktorých nájomcovia sa pohybovali od živnostníkov až po významných národných a medzinárodných maloobchodníkov. Žiadny nájomca nepresahoval viac ako 3,6% ročného nájomného. V dôsledku diverzifikácie nájomcov väčšina verí, že spoločnosti nehrozí úplná strata príjmu.
Spoločnosť Federal Realty Investment Trust má krásne diverzifikované portfólio medzi jednotlivými sektormi na trhu. Žiadny zo sektorov netvorí viac ako 11% príjmov spoločnosti. Pri pohľade na druhý graf môžeme vidieť, že 25 najlepších nájomníkov spoločnosti tvorí 28% príjmov.
Veľmi dôležité u spoločností z REIT sektora je FFO – táto hodnota sa u spoločností z tohto sektora používa namiesto NI (Net income), pretože táto hodnota je očistená od príjmov z predaja nehnuteľnosti, ku ktorému sú pripočítané amortizácia a odpisy.
V roku 2020 je hodnota ovplyvnená poplatkom 11,2 miliónov dolárov súvisiacich s predčasným zánikom dlhu, FFO na akciu by teda bol vo výške 4,52 dolárov.
Vývoj FFO od roku 2016 na akciu:
- 2016 – 5,65 dolárov
- 2017 – 5,74 dolárov
- 2018 – 6,23 dolárov
- 2019 – 6,17 dolárov
- 2020 – 4,38 dolárov
Mimo rok 2020, kde bol príjem spoločnosti ovplyvnený pandémiou COVID 19, vidíme krásne rastúce FFO na akciu.
Dlhy
K 31. decembru 2020 je približne 90,7% dlhu s pevnou sadzbou alebo s fixovanou dohodou o úrokových swapoch, ktoré zahŕňajú všetok dlh zaistený majetkom a nezabezpečené dlhopisy.
Spoločnosť svoj kapitál získava aj vydávaním nových akcií, čo možno vidieť na predošlom obrázku.
Spoločnosť sa pohybuje v prostredí, ktoré ju núti sa opätovne zadlžovať, aby mohla vykonávať nové akvizície (nákupy nehnuteľností) a tým zvyšovať príjem. Toto je spôsobené tým, že spoločnosť takmer všetok svoj zisk rozdeľuje akcionárom, preto jej nezostáva veľa peňazí na prípadné akvizície. Pri splnení týchto podmienok má spoločnosť zvýhodnené daňové podmienky.
Spoločnosť je ohodnotená slušným ratingom v porovnaní s indexom.
Celkový dlh spoločnosti k 31. decmbru 2020 je 4,291 miliónov dolárov.
Aktuálny pôvod dlhov spoločnosti je na obrázku, možno tu vidieť krásne rozdelený dlh na niekoľko rokov dopredu a ako už bolo uvedené – 90,7% dlhu má pevnú úrokovú sadzbu.
Pomer Long term debt / EBITDA od roku 2015:
- 2015 – 5,53
- 2016 – 5,43
- 2017 – 5,24
- 2018 – 5,32
- 2019 – 4,82
- 2020 – 7,90
Od roku 2015 do roku 2019 tento ukazovateľ krásne klesá, možno teda usúdiť, že pri výbere nehnuteľností pre akvizíciu si vedie spoločnosť veľmi dobre, lebo sa im navyšujú príjmy vyšším tempom ako dlh.
V roku 2020 bol tento ukazovateľ opäť veľmi ovplyvnený pandémiou COVID 19, môže to byť začínajúci indikátor vysokého zadlženia spoločnosti. Je dôležité podotknúť, že spoločnosť má pomerne dosť peňazí na účte.
Dividenda
Pri cene okolo 100 dolárov na akciu je dividendový výnos 4,18% a posledných desať rokov rastie priemerným ročným tempom 4,5%. Spoločnosť túto dividendu vypláca 53 rokov.
V závere tejto analýzy si zhodnotíme možné riziká spoločnosti a tým spojené výplaty dividend.
Záver
Spoločnosť sa aktuálne nachádza v prepade v porovnaní s cenou, za ktorú sa predávala pred vypuknutím pandémie COVID 19.
Dôležitou informáciou je, že spoločnosť od roku 2016 klesá na cene. V tomto roku sa predávala za cenu 138 dolárov za akciu.
Možné riziká spojené s investíciou do tejto spoločnosti
Prvé riziko pri investícii do tejto spoločnosti je zvýšenie úrokových sadzieb, tým pádom vyššie úroky z dlhu a zníženie FFO na akciu. Táto skutočnosť by veľmi ovplyvnila výplatu dividend, prípadne by mohlo dôjsť k zníženiu dividendy.
Druhé riziko je strata bonitnosti v banke. Banka by spoločnosti už nechcela naďalej požičiavať peniaze, čo by pre spoločnosť bolo veľmi znepokojujúce, pretože by potrebný kapitál musela získavať inými spôsobmi.
Aktuálne vyzerá spoločnosť vzhľadom na výsledky a nejasnosti ohľadom pandémie COVID 19 mierne nadhodnotená.
Zdroj: investicnigramotnost
Odmietnutie zodpovednosti: Prevádzkovatelia webovej stránky, jej vydavatelia, vlastníci a sprostredkovatelia nezodpovedajú za straty alebo škody, peňažné alebo iné, ktoré vyplývajú z tu uverejneného obsahu. Informácie uvedené na webových stránkach vrátane článkov a komentárov nemajú v žiadnom prípade slúžiť ako individuálne investičné odporúčania ani ako analýza investičných príležitostí. Pred akýmkoľvek investičným rozhodnutím odporúčame kontaktovať skúseného investičného poradcu a zámery s ním konzultovať. Prevádzkovatelia web stránky nie sú sprostredkovatelia alebo investiční poradcovia a neposkytujú investičné poradenstvo ani investičné odporúčanie.