Investori, ktorí hľadajú vyššie výnosy, sa často obracajú na realitné investičné trusty alebo inak povedané REIT, aby si zaistili vyššiu úroveň príjmov. Tieto akcie majú tendenciu ponúkať veľkorysé dividendové výnosy, vďaka ktorým sú atraktívne pre dividendových investorov.
Existuje viac ako 160 verejne obchodovaných REIT. Tento článok preskúma, prečo sú REIT životaschopnou stratégiou pre rast príjmu z dividend.
Čo sú investičné fondy do nehnuteľností?
Realitné investičné fondy, alebo REIT – ako sú všeobecne známe, sú korporácie, ktoré vlastnia nehnuteľnosti. Tieto typy investícií vznikli pred 60 rokmi, keď prezident Eisenhower podpísal predĺženie dane z cigár z roku 1960. To dalo obyčajným investorom možnosť investovať do nehnuteľností, ktoré produkujú príjmy.
Medzi tieto nehnuteľnosti patria kancelárske priestory, maloobchodné predajne, budovy zdravotníckych kancelárií, byty, hotely, skladovacie priestory a budovy používané na technologické účely. Nehnuteľnosti sú potom prenajaté zákazníkom v rôznych oblastiach, vrátane maloobchodu, zdravotníctva, voľného času a technologického sektora.
Existujú dva typy REIT-ov:
- kapitálové REIT – spoločnosti, ktoré investujú do nehnuteľností, strojov a zariadení
- hypotekárne REIT – tie, ktoré investujú do hypoték
Kapitálové REIT sú bežnejším typom a pravdepodobne menej riskantné z týchto dvoch investičných možností.
Hypotekárne REIT zarábajú na úrokoch z hypoték, ktoré vlastnia. Keď sa tieto pôžičky prestanú splácať, ako tomu bolo počas recesie v rokoch 2007-2009, hypotekárne REIT majú zvyčajne zlý výkon. Často musia znížiť svoje dividendy kvôli nedostatku príjmov z hypoték, ktoré vlastnia. Priemerný investor by sa mal vyvarovať potenciálnych nástrah hypotekárnych REIT a držať sa kapitálových REIT.
Je lepšie vlastniť REIT než fyzický majetok? A je navrhnutý tak, aby poskytoval príjem?
Našťastie existuje veľa kapitálových REIT-ov na výber a všetky vyplácajú dividendy. Niektoré dokonca majú sériu rastu dividend viac ako 50 rokov, čo im umožňuje kvalifikovať sa ako „dividendový kráľ“ alebo aspoň 25 rokov, aby sa kvalifikovali ako „dividendový aristokrat“. Niektoré REIT tiež vyplácajú mesačné dividendy.
Vlastníctvo akcií REIT dáva priemernému investorovi niektoré výrazné výhody v porovnaní s vlastníctvom samotnej nehnuteľnosti. Priemerný investor môže získať prístup k triede aktív nehnuteľností prostredníctvom REIT, bez toho, aby musel získať vedomosti o tom, ako byť prenajímateľom a o všetkom, čo to obnáša. Taktiež nemusí hľadať potrebné financovanie pre nákup nehnuteľností.
Namiesto toho môžu akcioví investori REIT nechať ľudí, ktorí poznajú sektor, nakupovať, rozvíjať a prenajímať nehnuteľnosti. Môžu túto odbornosť využiť jednoducho kúpou akcií REIT. A pretože väčšina maklérov teraz ponúka obchody bez provízie, investori môžu nakupovať REIT toľko, koľko chcú.
Vlastníctvo REIT tiež znižuje riziko vo vlastníctve skutočnej nehnuteľnosti. Aj keď podkladová spoločnosť môže vždy znížiť svoju dividendu alebo skrachovať, investori by mali investovať iba peniaze, ktoré môžu stratiť. Vlastniť skutočnú nehnuteľnosť so sebou nesie oveľa väčšie riziko, keď sa zhoršuje trh alebo keď investor nie je schopný platiť splátky alebo údržbu nehnuteľnosti.
Okrem toho REIT ponúkajú diverzifikáciu vlastníctva viac nehnuteľností v rôznych častiach krajiny alebo v niektorých prípadoch vo svete. Na druhú stranu, typický individuálny majiteľ vlastní len niekoľko nehnuteľností, ktoré sú pravdepodobne v rovnakej oblasti.
Nakoniec, čo je najdôležitejšie pre investorov hľadajúcich príjmy, americké zákony stanovujú, že REIT musí rozdeliť aspoň 90% zdaniteľného príjmu späť akcionárom vo forme dividend. To znamená, že akcionárom musí byť vyplatených 90 centov z každého dolára príjmu.
To sa líši od bežnej spoločnosti, ako je Johnson & Johnson (JNJ) alebo Microsoft Corporation (MSFT). Tieto typy spoločností by si pravdepodobne nikdy nemohli dovoliť dlhodobo vyplácať 90% svojho zisku vo forme dividend. Akcionári týchto spoločností by sa pravdepodobne obávali, že by dividenda mohla byť znížená, keby došlo k náhlemu ohrozeniu ziskovosti.
REIT-y však môžu prežiť s výplatným pomerom tejto veľkosti, pretože to vyžaduje zákon. To môže viesť k vysokým dividendovým výnosom u REIT. Nie je nezvyčajné, že REIT ponúka dividendový výnos aspoň 5-6%. Niektoré výnosy dokonca dosahujú dvojciferné hodnoty, aj keď by sme zdôraznili, že extrémne vysoké výnosy by mohli predznamenávať blížiace sa zníženie dividend.
Tieto vyššie výnosy sa potom môžu rýchlejšie akumulovať, čo umožňuje investorovi buď reinvestovať do cenného papiera, čo poskytne nové akcie, ktoré tiež produkujú vysokú úroveň príjmov. Alebo môže investor jednoducho vziať výplatu v hotovosti a použiť ju pre svoje vlastné účely. Či tak alebo onak, investori ťaží z pozície v REIT.
Riziko vlastníctva REIT
Existujú položky, o ktorých by investori mali vedieť pred investovaním do REIT. Vzhľadom k tomu, že veľká väčšina ziskov je vyplácaná vo forme dividend, musia spoločnosti REIT často hľadať ďalšie možnosti rastu nad rámec využitia výnosov. Vzhľadom k tomu, že zisky sú väčšinou distribuované, REIT majú tendenciu rásť buď vydaním akcií alebo prevzatím ďalšieho dlhu.
Vydávanie akcií na financovanie akvizícií je u REIT bežné, pretože takmer všetky zisky sú vrátené akcionárom. To riedi počet akcií, ale umožňuje spoločnosti REIT pridať do svojho portfólia nehnuteľnosti v nádeji, že akvizícia zabezpečí rast do budúcnosti.
Jedná sa o celkom efektívny spôsob, ako zvýšiť príjmy a zisky, ak je to vykonané správne. Pridanie ďalších nehnuteľností často umožňuje dobre spravovaným REIT-om pokračovať vo vyplácaní dividend, aj keď je počet podielov vyšší.
Zvážte tento scenár: REIT s názvom ABC má v súčasnej dobe 100 miliónov akcií a vypláca ročnú dividendu vo výške 1 dolár. REIT by na pokrytie dividendy potreboval 100 miliónov dolárov. Predpokladajme, že ABC zriedi počet akcií o 20 miliónov akcií, aby vykonal akvizíciu, ale plánuje zachovať svoju súčasnú dividendu. Teraz ABC potrebuje 120 miliónov dolárov, aby si udržal rovnakú dividendu.
Predpokladajme ďalej, že ABC tiež ponúka zvýšenie dividendy o 5%. REIT by teraz potreboval 126 miliónov dolárov, aby zaplatil toto zvýšenie. Kým celková výška kapitálu potrebného k výplate a zvýšenie dividendy po akvizícii je o 26% vyššia než predtým, ABC teraz pridal do svojho portfólia ďalšiu nehnuteľnosť alebo skupinu nehnuteľností, ktoré pomôžu rozšíriť jeho podnikanie.
Investori by si mali uvedomiť, že najlepšie spravované REIT často vydávajú nové akcie za to, čo považujú za atraktívnu cenu. Ak sa hodnota významne zvýšila, môže sa tím manažmentu domnievať, že vydávanie akcií je dobrým spôsobom, ako získať ďalšie finančné prostriedky pre budúce použitie.
Ďalším spôsobom, ako rastú REIT, je vydávanie dlhov. Aj keď je príliš veľa dlhu zvyčajne rizikom, použitie dlhu rovnako ako emisia akcií môže spoločnosti REIT umožniť zaplatiť za akvizíciu alebo vyplatiť dlh s vyššími nákladmi. Podnecovanie rastu alebo znižovanie nákladov na dlh môže byť účinným nástrojom pre správu, ktorý často využívajú najlepšie REIT.
Sentiment investorov u REIT sa často stáva negatívnym, keď úrokové sadzby rastú, pretože vyššie úrokové sadzby budú mať negatívny dopad na REIT. To je obzvlášť problematické pre REIT nesúci značné sumy dlhu s pohyblivými úrokovými sadzbami. Tieto pôžičky sa pohybujú nahor alebo nadol v závislosti od trhu a rastúce úrokové sadzby vyžadujú na financovanie viac kapitálu.
Rastúce úrokové sadzby tiež majú tendenciu zvyšovať výnosy štátnych dlhopisov. Tieto dlhopisy nie vždy ponúkajú rovnakú úroveň výnosu, akú môžu REIT, ale ponúkajú alternatívnu investíciu pre investorov, ktorí hľadajú väčšiu bezpečnosť, než zvyčajne poskytujú akcie. To môže byť lákavé pre tých, ktorí nemajú radi väčšie riziko.
Aj keď investori môžu mať pocit, že rastúce úrokové sadzby sú pre odvetvie REIT celkovo negatívne, majú tendenciu ovplyvňovať tie REIT, ktoré sú zle prevádzkované. Konzervatívne spravovaný REIT nebude príliš obťažovaný vyššími úrokovými sadzbami.
Federálny rezervný systém v rokoch pred veľkou krízou mnohokrát zvýšil sadzby, ale REIT-y ako aktívum v skutočnosti prekonali tradičné akcie aj dlhopisy, aj keď sa výnos z desaťročných dlhopisov zvýšil.
Uvažujme o individuálnom príklade. Realty Income (O:NYSE) je jedným z najznámejších REIT. Spoločnosti počas cyklu zvyšovania sadzieb pred veľkou krízou, rástol zisk vysokou jednocifernou sadzbou.
Realty Income v skutočnosti dokonca počas tohto obdobia prekonala výkon svojho vlastného sektora, keď rástli finančné prostriedky z prevádzky, takmer dvojnásobne. Tento príklad ukazuje, že rast sadzieb mal vplyv na niektoré REIT, ale nie na tie najlepšie.
Ako už bolo povedané, úrokové sadzby sú v tejto chvíli na nule alebo takmer nulové a Federálny rezervný systém uviedol, že pravdepodobne nejakú dobu budú, takže vyššie náklady na splácanie dlhu dnes pravdepodobne nie sú problémom. Naďalej sa zasadzujeme o to, aby investori hľadali kvalitnejšie REIT, ale vyššie úrokové sadzby a vyššie výdavky z dlhu pravdepodobne nebudú pre väčšinu REIT závažným problémom.
Záver
Investičné fondy do nehnuteľností sú obľúbenou voľbou pre investorov, ktorí hľadajú vysokú úroveň príjmov. Extrémne vysoké výnosy, najmä v dvojcifernom rozmedzí, však môžu byť spojené s vyšším rizikom. Existuje mnoho REIT-ov, ktoré sú k dispozícii na kúpu a sú to dobre fungujúce a vysoko kvalitné mená, ktoré odporúčame investorom. Tieto investície môžu priniesť veľkorysé výnosy, pretože rozširujú svoje podnikanie a rozdeľujú takmer každý cent ako dividendu.
REIT-y, ktoré môžu strategicky vydávať akcie alebo dlhy za účelom častého rastu, sú schopné odmeniť akcionárov rastúcou dividendou. Rovnako, ako u akejkoľvek triedy aktív, existujú aj jednotlivé investície, ktoré budú mať nižší výkon alebo ktorým je potrebné sa úplne vyhnúť. To znamená, že aj naďalej veríme, že investície do REIT-ov sú vynikajúcou stratégiou pre tých, ktorí hľadajú vyššiu úroveň dividendového príjmu.
Zdroj: investicnigramotnost
Odmietnutie zodpovednosti: prevádzkovatelia webovej stránky, jej vydavatelia, vlastníci a sprostredkovatelia nezodpovedajú za straty alebo škody, peňažné alebo iné, ktoré vyplývajú z tu uverejneného obsahu.